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November 2010: Einbehalt der Miete erst nach Mängelanzeige (BGH)

Taucht in einer Mietwohnung ein Mangel auf (Schimmel, kaputte Heizung, etc.) so stellt sich für den Mieter die Frage nach der Vorgehensweise. Um Abhilfe zu schaffen (und Druck auf den Vermieter aufzubauen) gestattet das Mietrecht den Einbehalt der Miete oder Teilen hiervon. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil entschieden, dass der Einbehalt der Miete aber erst dann zulässig ist, wenn der Vermieter über den Mangel unterrichtet wurde (BGH, Urteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09).

Im Fall hatte der Mieter einfach mehrere Monate keine Miete gezahlt. Auf die Kündigung trug der Mieter erstmalig vor, dass die Wohnung von Schimmel befallen war. Der Vermieter hatte bis zu diesem Zeitpunkt hiervon keine Kenntnis.

Der BGH gab dem Vermieter Recht, bestätigte die Kündigung und stellte klar, dass die Frage, ob tatsächlich Schimmel vorlag, für den Fall unbedeutend ist. Denn ein Mieter darf wegen eines Mangels der Mietsache, von dem der Vermieter nichts weiß, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter über den Mangel unterrichtet hat. Das Zurückbehaltungsrecht im Mietrecht dient dazu, auf den Vermieter Druck auszuüben, damit dieser seine eigene Verbindlichkeit (eben die Mängelbeseitigung) erfüllt.

Solange der Vermieter von dem Mangel nichts weiß, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an Mieten, die nach Mängelanzeige fällig werden.

Richtig (eben rechtlich einwandfrei) zu handeln ist gerade im Mietrecht von enormer Wichtigkeit. In mietrechtlichen Fragen steht Ihnen die Kanzlei Javitz & Spandau * Rechtsanwälte im Heusteigviertel gerne jederzeit zur Verfügung.

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